Monatlich rufen uns Vermieter an mit derselben Situation: eine Mietwohnung mit alter Badewanne, die niemand will. Sie wissen, dass eine Dusche die Miete erhöhen oder die Vermarktung beschleunigen würde, aber die rechtlichen und praktischen Fragen sind unklar.
Brauchen Sie die Zustimmung des Mieters?
Ja. Bei bewohnten Mietwohnungen erfordert jede bauliche Veränderung grundsätzlich die Zustimmung des Mieters (außer bei dringenden Instandhaltungsmaßnahmen).
Das spanische Mietrechtsgesetz (LAU) unterscheidet zwischen:
- Erhaltungsmaßnahmen: Pflicht des Vermieters, keine Zustimmung erforderlich
- Verbesserungsmaßnahmen: mit 3 Monaten Voranmeldung durchführbar. Mieter kann bei erheblichen Eingriffen kündigen.
- Umbaumaßnahmen: ausdrückliche Vereinbarung erforderlich
Die praktischste Lösung: Sanierung zwischen zwei Mietverhältnissen. Der Zeitraum zwischen Auszug und Einzug (meist 2-4 Wochen) ist ideal. Die Arbeiten dauern 3-4 Tage ohne Komplikationen.
Die Mehrwertsteuer: Was viele Vermieter nicht wissen
Als Vermieter, der Arbeiten in der Mietwohnung beauftragt, können Sie den reduzierten Mehrwertsteuersatz von 10% nicht anwenden.
Der Satz von 10% gilt nur, wenn die Person die Wohnung selbst bewohnt. Da Sie als Vermieter die Wohnung vermieten und nicht selbst nutzen, gilt der reguläre Satz von 21% MwSt.
Konkreter Unterschied bei einem Nettoangebot von 3.000 €:
- 10% MwSt. = 300 € → Gesamt: 3.300 €
- 21% MwSt. = 630 € → Gesamt: 3.630 €
ROI: Wie viel steigt die Miete?
In Valencia liegt der typische Mehrertrag durch eine moderne Dusche bei 30-80 €/Monat gegenüber einem Bad mit alter Badewanne.
Typisches Budget für den Austausch Badewanne/Dusche in Valencia: 1.500-3.500 € inkl. 21% MwSt.
Bei einer Mieterhöhung von 50 €/Monat:
- Einfache Amortisation: 1.500 € / 50 € = 30 Monate → 2,5 Jahre
- Bei 3.500 €: 70 Monate → fast 6 Jahre
Zusätzlich: Eine Wohnung mit moderner Dusche vermietet sich schneller. Weniger Leerstand bedeutet ebenfalls mehr Einnahmen.
Praxisbeispiel
Vermieter in Patraix (Valencia), Baujahr 1983, Bad mit vergilbter Kunststoffbadewanne. Aktuelle Miete: 750 €/Monat. Mieter zieht im Juni aus.
Was wir gemacht haben:
- 4-tägige Sanierung während des Leerstands (erste Juliwoche)
- Badewanne entfernt, offene Dusche mit Rinnenablauf + komplett neues Wandfliesen in Duschzone
- Neue Roca-Armaturen
- Feststehende Glaswand aus 8 mm Sicherheitsglas
- Gesamtkosten: 2.800 € + 21% MwSt. = 3.388 €
Die Wohnung wurde innerhalb von 10 Tagen zu 820 €/Monat vermietet (+70 €/Monat). Amortisation: 3.388 / 70 = 48 Monate (4 Jahre).
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