Die charmante Wohnung, die Probleme verbirgt
Gebäude in Valencia, die vor 1960 errichtet wurden, haben etwas, das Neubauten nicht haben: hohe Decken, hydraulische Mosaikböden, Steintreppen, massive Holzfenster und -türen. Sie haben Charakter.
Sie haben auch Bleirohre, Fallrohre aus Faserzement mit möglichem Asbest, Holzböden unter dem Badezimmerfliesen und Grundrisse, die für eine andere Ära gedacht waren. Wer das Bad in einer solchen Wohnung saniert, ohne es zu wissen, erlebt unangenehme Überraschungen. Wer es mit dem Wissen macht, was ihn erwartet, geht mit dem richtigen Budget und einem Plan hinein.
Dieser Leitfaden basiert auf Dutzenden von Sanierungen, die wir im Barrio del Carmen, Ruzafa, Benimaclet, l’Eixample und anderen historischen Zonen von Valencia durchgeführt haben. Das ist keine Theorie: Das ist, was wir auf der Baustelle tatsächlich vorfinden.
Bauliche Merkmale dieser Gebäude
Valencianische Gebäude vor 1960 (und ein Großteil der Gebäude aus den 1960er Jahren) haben eine Reihe struktureller Merkmale, die die Badsanierung direkt beeinflussen.
Vollziegelwände: Im Gegensatz zu den Hohlziegelwänden moderner Bauweise bestehen die Wände dieser Gebäude aus Vollziegeln oder Steinblöcken. Sie sind schwerer zu durchbohren, schwerer und widerstandsfähiger. Das Durchbohren einer 30 cm dicken Vollziegelwand für ein Abflussrohr erfordert mehr Zeit und erzeugt mehr Staub als bei einer modernen Trennwand.
Hohe Decken (2,80–3,20 m): Ein ästhetischer Vorteil, der den Bauablauf nicht beeinflusst, aber die Fliesenkosten erhöht (mehr Wandfläche zu verkleiden).
Gemeinsame Fallrohre aus Faserzement: In vielen Gebäuden dieser Zeit bestehen die Fallrohre (die vertikalen Rohre, durch die das Abwasser abfließt) aus Faserzement, einem Material, das Asbest enthalten kann. Dies ist ein kritisches Thema, das weiter unten ausführlich behandelt wird.
Holzböden: In Gebäuden vor den 1940er–50er Jahren kann die Geschossdecke aus Holzbalken mit Keramik- oder Gipsfüllung bestehen, statt aus dem seit den 1960er Jahren üblichen Stahlbetonboden. Wenn das Bad auf einem Holzboden liegt, muss dessen Zustand beurteilt werden, bevor zusätzliches Gewicht aufgebracht wird (neue Estrichschicht, gemauerte Badewanne, großformatige Fliesen).
Veraltete Elektroinstallation: Viele Wohnungen dieser Ära haben keine Erdung, Aluminiumleiter oder unzureichende Querschnitte. Im Bad, das einen eigenen Stromkreis mit hochempfindlichen Fehlerstromschutzschaltern erfordert, bedeutet dies in der Regel eine Teilaktualisierung der Installation.
Die 5 häufigsten Überraschungen und wie man damit umgeht
1. Asbest in Rohren oder Baumaterialien
Asbest wurde im spanischen Bauwesen bis Ende der 1980er Jahre weit verbreitet eingesetzt. In den Bädern von Gebäuden vor den 1960er Jahren kann er vorkommen in:
- Fallrohren aus Faserzement (die häufigste Verwendung)
- Rohrisolierungen
- Deckenplatten in einigen Fällen
- Klebstoffen unter altem Terrazzo oder Linoleum
Wie man es erkennt: Faserzement hat ein graues, raues Aussehen, das sich von PVC unterscheidet. Wenn die Fallrohre aus diesem Material sind, muss man davon ausgehen, dass sie Asbest enthalten könnten, und entsprechend handeln.
Was zu tun ist: Gesetz 54/2003 und Königliches Dekret 396/2006 legen fest, dass die Entfernung asbesthaltige Materialien von einem zugelassenen Unternehmen mit einem spezifischen Arbeitsplan durchgeführt werden muss. Das ist keine Arbeit für einen herkömmlichen Handwerker. Ein zertifiziertes Asbestentsorgungsunternehmen berechnet zwischen 800 und 2.500 Euro für die Entfernung eines Fallrohrs, je nach Größe und Zugänglichkeit.
Was NICHT zu tun ist: an asbesthaltige Materialien ohne zugelassenes Unternehmen herangehen. Asbestfasern sind krebserregend und die Vorschriften sind in diesem Punkt sehr streng.
2. Bleirohre in der Wasserinstallation
Bis zur zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts wurden Kaltwasserverteilungsrohre in Wohngebäuden aus Blei hergestellt. Heute wissen wir, dass ins Wasser ausgelaugtes Blei giftig ist und seine Verwendung für Rohrleitungen verboten ist.
In einer Wohnung, die vor 1960 gebaut wurde, findet man häufig Bleirohre in der internen Verteilung. Bei einer Badsanierung, die Eingriffe in die Wasserinstallation beinhaltet (Heizgerät austauschen, Wasseranschluss des Waschbeckens verlegen, Ventile wechseln), wird der Klempner sie erkennen und ersetzen müssen.
Austauschkosten: Der Austausch aller internen Verteilungsrohre einer Wohnung (nicht nur im Bad) durch Kupfer- oder Polyethylen-Rohre (PEX) kostet 1.500–4.000 Euro, je nach Wohnungsgröße und Zugänglichkeit.
3. Holzstruktur unter dem Boden
Wenn die Arbeiter beim Anheben des Badezimmerbodens zum Einbau einer neuen Duschwanne oder zum Wechseln des Abflusses Holzbalken vorfinden, muss deren Zustand beurteilt werden, bevor weitergemacht wird.
Holz in feuchten Bereichen wie Bädern kann sein:
- In gutem Zustand: wenn es nie größere Feuchtigkeitsprobleme gab
- Teilweise verrottet: wenn es in der Vergangenheit Wassereindringen gab
- Von Termiten oder Holzwürmern befallen: in Valencia bei alten Gebäuden häufig
Ein Holzbalken mit Fäulnis oder Insektenbefall muss konsolidiert oder ersetzt werden, bevor ein neuer Bodenbelag verlegt wird. Andernfalls kann der Boden nachgeben.
Kosten: Konsolidierung oder Austausch von Balken im Badezimmerbereich, zwischen 400 und 1.500 Euro je nach Anzahl der betroffenen Balken.
4. Bäder von 2–3 m² Fläche
Die Bäder in Vor-1960-Wohnungen in Valencia sind nach heutigen Maßstäben oft winzig. 2,5 m² oder 3 m² waren typisch für eine Zeit, in der das Bad rein funktional war, kein Wohlfühlraum.
Die Sanierung eines so kleinen Bades hat ihre eigenen Herausforderungen:
- Standard-Duschwannen (70×80 oder 80×80 cm) passen manchmal nicht, ohne Toilette oder Waschbecken umzustellen
- Der Zugang für Handwerker während der Bauarbeiten ist in so wenig Platz mit all dem Material unbequem
- Maßgefertigte Glasduschwände sind in solch unregelmäßigen Räumen notwendig
Unsere Empfehlung für sehr kleine Bäder: Funktionalität über Ästhetik stellen. Ein großer Spiegel, helle Farben und keine Tür (Duschvorhang statt Duschwand) können ein 2,5 m² Bad deutlich komfortabler machen.
5. Fehlender Lüftungsschacht
Moderne Gebäude haben einen Lüftungsschacht (Shunt), an den die Wohnungen angeschlossen sind, um feuchte Luft aus dem Bad abzuführen. In Gebäuden vor 1960 gibt es diesen Schacht nicht: Die Lüftung erfolgte ausschließlich durch das Fenster.
Wenn bei der Sanierung ein Badlüfter eingebaut werden soll, muss geklärt werden, wohin die Luft abgeführt wird:
- Zum vorhandenen Fenster (wenn es nach außen geht): einfache Lösung mit einem Wand- oder Fensterlüfter
- Durch die Decke über eine neue Leitung bis zum Dach: komplexere und kostspielige Arbeit (500–1.500 Euro)
- Ohne Lüfter: wenn die natürliche Belüftung durch das Fenster für die Nutzung ausreichend ist
Mehrkosten gegenüber einer Standardwohnung
Bei Reformarte wenden wir bei der Kalkulation einer Badsanierung in einer Vor-1960-Wohnung systematisch einen Risikozuschlag von 20–40% gegenüber den Kosten einer gleichwertigen Sanierung in einer Standardwohnung an.
Dieser Zuschlag deckt:
- Zusätzliche Abrisszeit bei Vollziegelwänden
- Wahrscheinlichkeit von Überraschungen bei bestehenden Installationen
- Sonderabfallentsorgung bei Asbest
- Notwendige Anpassungen aufgrund des Strukturzustands
Eine Badsanierung, die in einer Wohnung aus den 1980er Jahren 7.000 Euro kosten würde, kann in einer Wohnung aus dem Jahr 1950 zwischen 8.500 und 9.800 Euro kosten, mit allen gelösten Überraschungen.
Wie man mit einkalkulierten Unvorhergesehenem korrekt budgetiert
Das Wichtigste: kein enges Basisangebot erstellen, das dann explodiert. Es gibt zwei Ansätze:
Angebot mit Risikoposition: Das Angebot enthält eine explizite Zeile „Unvorhergesehenes und Risiken” von 15–25% des Gesamtbetrags. Wenn keine Überraschungen auftreten, wird diese Position nicht in Rechnung gestellt. Wenn doch, ist sie ohne Probleme abgedeckt.
Stufenweises Angebot: Das Projekt wird phasenweise angeboten und abgerechnet, beginnend mit dem Abbruch und der Erkundungsphase. Wenn man genau weiß, was unter dem Boden und hinter den Wänden ist, wird der Preis für den Rest der Arbeiten festgelegt.
Valencianische Stadtteile mit den meisten Gebäuden dieser Ära
Wenn Sie wissen möchten, wo Valencia die größte Anzahl von Vor-1960-Gebäuden mit diesen Merkmalen konzentriert, sind das die Hauptgebiete:
- Ciutat Vella (El Carmen, La Xerea, El Pilar): Der historische Kern, mit Gebäuden vom späten 19. und frühen 20. Jahrhundert
- L’Eixample (besonders der zentrale Teil, zwischen den Gran Vies): Viele Gebäude aus den 1920er–40er Jahren
- Historisches Ruzafa (die ältesten Straßen des Viertels, nördlich der Avenida Pérez Galdós): Mischung aus Gebäuden der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts
- Patraix (alter Teil): Wohngebiet mit Bebauung der 1940er–50er Jahre
- Benimaclet: Ein Teil des Viertels hat Gebäude aus den 1950er–60er Jahren mit den beschriebenen Merkmalen
In diesen Gebieten sind die beschriebenen Überraschungen die Regel, nicht die Ausnahme.
Für Fragen zu Ihrem spezifischen Fall ermöglicht unser Kostenrechner es Ihnen, uns Details zu Ihrer Wohnung und der geplanten Sanierung zu hinterlassen. Wenn das Gebäude alt ist und Arbeiten an Fallrohren oder Gemeinschaftselementen geplant sind, enthält der Artikel darüber, wie man das Bad in einer Wohngemeinschaft saniert, relevante Informationen zu den möglicherweise erforderlichen Genehmigungen. Und um zu verstehen, was ein gut erstelltes Sanierungsangebot enthält, gibt Ihnen der Artikel darüber, was ein Badsanierungsbudget beinhaltet, den vollständigen Überblick.
