Chaque mois, un propriétaire nous appelle avec la même situation : un appartement en location avec une vieille baignoire que personne ne veut, sachant qu’une douche moderne permettrait d’augmenter le loyer ou de louer plus vite, mais sans savoir comment procéder sans créer de complications avec le locataire.
Voici ce que nous leur disons.
Avez-vous besoin du consentement du locataire ?
Oui. Si l’appartement est loué, tout travaux modifiant l’immeuble nécessite l’accord du locataire, sauf pour les travaux d’entretien urgents.
La loi espagnole sur les baux d’habitation (LAU) distingue :
- Travaux de conservation : obligation du propriétaire, pas de consentement requis
- Travaux d’amélioration : le propriétaire peut les réaliser en notifiant le locataire 3 mois à l’avance. Le locataire peut résilier le bail si les travaux sont importants.
- Travaux de transformation : nécessitent un accord exprès
La solution la plus pratique : faire la rénovation entre deux locataires. La période entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant (généralement 2-4 semaines) est le moment idéal. Les travaux durent 3-4 jours sans complications.
La TVA : ce que beaucoup de propriétaires ignorent
Quand vous êtes propriétaire et que vous contractez des travaux dans votre appartement en location, vous ne pouvez pas appliquer la TVA réduite à 10%.
La TVA à 10% pour les rénovations de logements s’applique quand l’occupant utilise le logement à titre personnel. Si vous êtes le propriétaire et que le logement est en location, l’usage n’est pas personnel. La TVA applicable est de 21%.
Impact réel sur un budget de 3 000 € HT :
- TVA 10% = 300 € → Total 3 300 €
- TVA 21% = 630 € → Total 3 630 €
Différence : 330 € à prendre en compte.
ROI : de combien augmente le loyer ?
À Valence, la différence entre un appartement avec une vieille baignoire et le même avec une douche moderne est généralement de 30-80 €/mois de loyer supplémentaire.
Budget typique pour remplacement baignoire-douche à Valence : 1 500-3 500 € TVA 21% incluse.
Avec une hausse de 50 €/mois :
- Amortissement simple : 1 500 € / 50 €/mois = 30 mois → 2,5 ans
- Avec 3 500 € : 70 mois → presque 6 ans
En plus, un appartement avec une douche moderne se loue plus vite. Réduire la vacance de 3 semaines à 1 semaine représente déjà 160-200 € gagnés.
Cas pratique
Propriétaire à Patraix (Valence), appartement de 1983, salle de bain avec baignoire en plastique jaunie. Loyer actuel : 750 €/mois. Le locataire part en juin.
Ce que nous avons fait :
- Rénovation en 4 jours pendant la vacance (première semaine de juillet)
- Remplacement baignoire par zone douche avec caniveau linéaire + nouveau carrelage complet de la zone
- Robinetterie Roca neuve
- Paroi fixe en verre trempé 8 mm
- Coût total : 2 800 € + TVA 21% = 3 388 €
L’appartement a été reloué en 10 jours à 820 €/mois (+70 €/mois). Amortissement : 3 388 / 70 = 48 mois (4 ans).
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