Ogni mese ci chiama qualche proprietario con la stessa situazione: un appartamento in affitto con una vecchia vasca che nessuno vuole, sapendo che una doccia moderna aumenterebbe il canone o faciliterebbe la locazione, ma senza capire come procedere.
Serve il consenso dell’inquilino?
Sì. Se l’appartamento è affittato, qualsiasi intervento che modifichi l’immobile richiede il consenso dell’inquilino, salvo lavori di manutenzione urgenti.
La legge spagnola sugli affitti (LAU) distingue tra:
- Lavori di conservazione: obbligo del proprietario, nessun consenso richiesto
- Lavori di miglioramento: il proprietario può eseguirli notificando l’inquilino con 3 mesi di preavviso. L’inquilino può recedere dal contratto se i lavori sono significativi.
- Lavori di trasformazione: richiedono accordo esplicito
La soluzione più pratica: fare la ristrutturazione al cambio di inquilino. Il periodo tra l’uscita e l’arrivo del nuovo inquilino (di solito 2-4 settimane) è il momento ideale. I lavori durano 3-4 giorni senza complicazioni.
L’IVA: quello che molti proprietari non sanno
Come proprietario che commissiona lavori nel proprio appartamento in affitto, non si può applicare l’IVA ridotta al 10%.
L’IVA al 10% per le ristrutturazioni abitative si applica quando il destinatario usa l’immobile per uso personale. Se siete proprietari e l’immobile è in affitto, l’utilizzo non è personale. Si applica il 21% IVA.
Differenza concreta su un preventivo di 3.000 € netti:
- IVA 10% = 300 € → Totale: 3.300 €
- IVA 21% = 630 € → Totale: 3.630 €
ROI: di quanto aumenta l’affitto?
A Valencia, la differenza tra un appartamento con vecchia vasca e lo stesso con una doccia moderna è tipicamente di 30-80 €/mese di canone aggiuntivo.
Preventivo tipico per sostituzione vasca-doccia a Valencia: 1.500-3.500 € IVA 21% inclusa.
Con un aumento di 50 €/mese:
- Ammortamento semplice: 1.500 € / 50 €/mese = 30 mesi → 2,5 anni
- Con 3.500 €: 70 mesi → quasi 6 anni
In più, un appartamento con doccia moderna si affitta più in fretta. Ridurre il periodo di vacancy da 3 settimane a 1 settimana vale già 160-200 € in più.
Caso pratico
Proprietario a Patraix (Valencia), appartamento del 1983, vasca di plastica ingiallita. Affitto attuale: 750 €/mese. L’inquilino va via a giugno.
Cosa abbiamo fatto:
- Ristrutturazione in 4 giorni durante il periodo di vacancy (prima settimana di luglio)
- Vasca rimossa, zona doccia con scarico lineare + nuovo rivestimento completo della zona
- Nuova rubinetteria Roca
- Parete fissa in vetro temperato 8 mm
- Costo totale: 2.800 € + IVA 21% = 3.388 €
L’appartamento è stato affittato in 10 giorni a 820 €/mese (+70 €/mese). Ammortamento: 3.388 / 70 = 48 mesi (4 anni).
Calcolate il vostro preventivo o scoprite come lavoriamo.
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Prezzo fisso indipendente dalla dimensione
