Квартира с характером, которая скрывает проблемы
Дома, построенные до 1960 года в Валенсии, имеют то, чего нет в новостройках: высокие потолки, полы из гидравлической мозаики, каменные лестницы, массивные деревянные окна и двери. В них есть характер.
В них также есть свинцовые трубы, стояки из асбоцемента с возможным асбестом, деревянные полы под плиткой ванной и планировки, рассчитанные на другую эпоху. Тот, кто ремонтирует ванную в такой квартире, не зная об этом, столкнётся с неприятными сюрпризами. Тот, кто делает это зная, что может встретить, приходит с правильным бюджетом и планом.
Это руководство основано на десятках ремонтов, которые мы выполнили в районе Кармен, Русафа, Бенимаклет, Эшампле и других исторических зонах Валенсии. Это не теория — это то, что мы реально находим на объекте.
Физические характеристики этих домов
Валенсийские дома до 1960 года (и значительная часть домов 1960-х годов) имеют ряд структурных особенностей, которые напрямую влияют на то, как делается ремонт ванной.
Полнотелые кирпичные стены: в отличие от пустотелых кирпичных перегородок современного строительства, стены этих домов выполнены из полнотелого кирпича или каменных блоков. Они труднее пробиваются для прокладки труб, тяжелее и прочнее. Пробурить полнотелую стену толщиной 30 см для прокладки канализационной трубы требует больше времени и создаёт больше пыли, чем современная перегородка.
Высокие потолки (2,80–3,20 м): эстетическое преимущество, которое не влияет на строительный процесс, но увеличивает затраты на укладку плитки (больше площади стен для облицовки).
Общие стояки из асбоцемента: во многих домах этой эпохи стояки (вертикальные трубы, по которым стекают сточные воды) выполнены из асбоцемента — материала, который может содержать асбест. Это критический момент, подробно рассмотренный ниже.
Деревянные перекрытия: в домах до 1940–50-х годов межэтажное перекрытие может состоять из деревянных балок с керамическим или гипсовым заполнением, а не из железобетонного перекрытия, ставшего стандартом с 1960-х. Если ванная расположена над деревянным перекрытием, его состояние необходимо оценить перед добавлением веса (новая стяжка, замурованная ванна, крупноформатная плитка).
Старая электропроводка: во многих квартирах этой эпохи отсутствует заземление, используются алюминиевые проводники или недостаточные сечения. В ванной, которая требует отдельной цепи с УЗО высокой чувствительности, это обычно означает частичное обновление проводки.
5 самых распространённых неожиданностей и как с ними справиться
1. Асбест в трубах или строительных материалах
Асбест широко применялся в испанском строительстве до конца 1980-х годов. В ванных комнатах домов до 1960-х годов он может встречаться в:
- Стояках из асбоцемента (наиболее частое применение)
- Изоляции труб
- Потолочных панелях в ряде случаев
- Клее под старым терраццо или линолеумом
Как определить: асбоцемент имеет серовато-шероховатый вид, отличный от ПВХ. Если стояки выполнены из этого материала, следует считать, что они могут содержать асбест, и действовать соответственно.
Что делать: Закон 54/2003 и Королевский декрет 396/2006 устанавливают, что удаление материалов, содержащих асбест, должна выполнять авторизованная компания со специальным планом работ. Это не работа для обычного подрядчика. Сертифицированная компания по удалению асбеста берёт от 800 до 2500 евро за удаление одного стояка в зависимости от размера и доступности.
Чего НЕ нужно делать: вмешиваться в материалы, содержащие асбест, без авторизованной компании. Волокна асбеста канцерогенны, и нормативы в этом вопросе очень строги.
2. Свинцовые трубы в водопроводной системе
До второй половины XX века трубы для распределения холодной воды внутри жилых домов делались из свинца. Сегодня известно, что свинец, вымываемый в воду, токсичен, и его использование для трубопроводов запрещено.
В квартире, построенной до 1960 года, свинцовые трубы во внутреннем распределении встречаются часто. При ремонте ванной с вмешательством в водопроводную систему (замена водонагревателя, перенос точки подключения раковины, замена кранов) сантехник их обнаружит и заменит.
Стоимость замены: замена всех внутренних распределительных труб квартиры (не только ванной) на медные или сшитый полиэтилен (PEX) стоит 1500–4000 евро в зависимости от размера квартиры и доступности.
3. Деревянная конструкция под полом
Если при подъёме пола в ванной для установки нового поддона или замены слива рабочие обнаруживают деревянные балки, их состояние необходимо оценить перед продолжением работ.
Дерево во влажных зонах, как ванная, может быть:
- В хорошем состоянии: если никогда не было значительных протечек
- Частично сгнившим: если в прошлом были протечки
- Поражённым термитами или жуком-точильщиком: часто в Валенсии в старых домах
Деревянная балка с гнилью или поражением насекомыми должна быть укреплена или заменена перед укладкой нового напольного покрытия. Иначе пол может просесть.
Стоимость: укрепление или замена балок в зоне ванной — от 400 до 1500 евро в зависимости от количества пострадавших балок.
4. Ванные комнаты площадью 2–3 м²
Ванные комнаты в квартирах до 1960 года в Валенсии по современным меркам зачастую крошечные. 2,5 м² или 3 м² было нормой в эпоху, когда ванная была сугубо функциональным помещением, а не пространством для комфорта.
Ремонт такой маленькой ванной имеет свои трудности:
- Стандартные поддоны для душа (70×80 или 80×80 см) иногда не помещаются без перестановки унитаза или раковины
- Доступ для рабочих во время ремонта неудобен в таком маленьком пространстве со всеми материалами
- Стеклянные перегородки на заказ необходимы в таких нестандартных помещениях
Наша рекомендация для очень маленьких ванных: приоритет функциональности над эстетикой. Большое зеркало, светлые цвета и отсутствие двери (шторка вместо перегородки) могут сделать ванную площадью 2,5 м² значительно комфортнее.
5. Отсутствие вентиляционного канала
В современных домах есть вентиляционный канал (шунт), к которому подключаются квартиры для вывода влажного воздуха из ванной. В домах до 1960 года такого канала нет: вентиляция осуществлялась исключительно через окно.
Если при ремонте планируется установка вытяжного вентилятора, необходимо решить, куда будет выводиться воздух:
- Через имеющееся окно (если оно выходит наружу): простое решение с настенным или оконным вентилятором
- Через потолок по новому каналу до крыши: более сложные и дорогостоящие работы (500–1500 евро)
- Без вытяжки: если естественной вентиляции через окно достаточно для использования
Дополнительные расходы по сравнению со стандартной квартирой
В Reformarte при составлении сметы на ремонт ванной в квартире до 1960 года мы систематически применяем резервный коэффициент 20–40% сверх стоимости аналогичного ремонта в стандартной новостройке.
Этот резерв покрывает:
- Дополнительное время сноса полнотелых стен
- Вероятность неожиданностей в существующих инженерных системах
- Обращение со специальными отходами при наличии асбеста
- Необходимые адаптации из-за состояния конструкции
Ремонт ванной, который в квартире 1980-х годов стоил бы 7000 евро, в квартире 1950 года может стоить от 8500 до 9800 евро при решении всех непредвиденных обстоятельств.
Как правильно составить смету с учётом непредвиденных расходов
Главное — не делать жёсткую базовую смету, которая потом выйдет за рамки. Есть два подхода:
Смета со статьёй непредвиденных расходов: смета включает явную статью «непредвиденные расходы и резервы» в размере 15–25% от общей суммы. Если неожиданностей нет, эта часть не выставляется. Если есть — она покрыта без сюрпризов.
Поэтапная смета: проект сметируется и выставляется счёт поэтапно, начиная со сноса и разведывательного этапа. Когда точно известно, что находится под полом и внутри стен, фиксируется стоимость остальных работ.
Районы Валенсии с наибольшим количеством домов этой эпохи
Если вас интересует, где в Валенсии сосредоточено наибольшее количество домов до 1960 года с такими характеристиками, вот основные зоны:
- Сьютат Велья (Эль Кармен, Ла Шерея, Эль Пилар): исторический центр с домами конца XIX — начала XX века
- Эшампле (особенно центральная часть между Гран Виас): много домов 1920–40-х годов
- Историческая Русафа (старейшие улицы квартала, к северу от Авениды Перес Гальдос): смесь домов первой половины XX в.
- Патраиш (старая часть): жилой квартал с застройкой 1940–50-х гг.
- Бенимаклет: часть квартала имеет дома 1950–60-х гг. с описанными характеристиками
В этих зонах описанные неожиданности — правило, а не исключение.
Для вопросов по вашему конкретному случаю наш калькулятор сметы позволяет оставить детали квартиры и запланированного ремонта. Если дом старый и работы затрагивают стояки или общие элементы, статья о том, как сделать ремонт ванной в многоквартирном доме содержит полезную информацию о необходимых разрешениях. А чтобы понять, что включает правильно составленная смета, статья о том, что входит в смету ремонта ванной даёт полную картину.
