Щомісяця нам телефонує якийсь власник з тією самою ситуацією: орендована квартира зі старою ванною, яку ніхто не хоче, і бажання встановити душ — але незрозуміло, як зробити це без конфліктів з орендарем.
Потрібна згода орендаря?
Так. Якщо квартира здається в оренду, будь-які роботи, що змінюють майно, потребують згоди орендаря (крім термінового технічного обслуговування).
Іспанський Закон про оренду (LAU) розрізняє:
- Роботи з технічного обслуговування: обов’язок власника, згода не потрібна
- Роботи з покращення: можливі за умови повідомлення орендаря за 3 місяці. Орендар може розірвати договір, якщо роботи значні.
- Роботи з перетворення: потрібна явна згода
Найпрактичніше рішення: зробити ремонт при зміні орендаря. Проміжок між виїздом одного і приїздом наступного (зазвичай 2-4 тижні) — ідеальний момент. Роботи займають 3-4 дні без ускладнень.
ПДВ: те, чого не знають багато власників
Як власник, який замовляє роботи в орендованій квартирі, не можна застосовувати знижену ставку ПДВ 10%.
ПДВ 10% для ремонту житла застосовується, коли одержувач використовує нерухомість для особистого проживання. Якщо ви власник і майно здається в оренду — це не особисте використання. Застосовується 21% ПДВ.
Різниця для бюджету 3.000 € нетто:
- 10% ПДВ = 300 € → Разом: 3.300 €
- 21% ПДВ = 630 € → Разом: 3.630 €
Різниця 330 €, яку слід враховувати.
ROI: наскільки зросте орендна плата?
У Валенсії різниця між квартирою зі старою ванною та тією ж квартирою з сучасним душем — зазвичай 30-80 €/місяць додаткової орендної плати.
Типовий бюджет на заміну ванни душем у Валенсії: 1.500-3.500 € з ПДВ 21%.
При підвищенні на 50 €/місяць:
- Простий термін окупності: 1.500 € / 50 €/місяць = 30 місяців → 2,5 роки
- При 3.500 €: 70 місяців → майже 6 років
Крім того, квартира з сучасним душем здається швидше. Зменшення часу простою з 3 тижнів до 1 тижня — вже 160-200 € заощаджених.
Практичний випадок
Власник у Патраїсі (Валенсія), квартира 1983 року, ванна з пожовтілою пластиковою ванночкою. Поточна орендна плата: 750 €/місяць. Орендар виїжджає у червні.
Що ми зробили:
- Ремонт за 4 дні під час простою (перший тиждень липня)
- Ванну прибрали, облаштована зона душу з лінійним трапом + повна нова облицювання зони
- Нова сантехніка Roca
- Фіксована перегородка з загартованого скла 8 мм
- Загальна вартість: 2.800 € + ПДВ 21% = 3.388 €
Квартиру здали за 10 днів за 820 €/місяць (+70 €/місяць). Термін окупності: 3.388 / 70 = 48 місяців (4 роки).
Розрахуйте бюджет або дізнайтесь як ми працюємо.
Розрахуйте вартість заміни ванни на душ
Фіксована ціна незалежно від розміру
