Квартира з характером, що приховує проблеми
Будинки, зведені до 1960 року у Валенсії, мають те, чого немає в нових будинках: високі стелі, підлоги з гідравлічної мозаїки, кам’яні сходи, масивні дерев’яні вікна та двері. Вони мають характер.
Вони також мають свинцеві труби, стояки з азбоцементу з можливим азбестом, дерев’яні підлоги під кахлями ванної та планування, розраховане на іншу епоху. Хто ремонтує ванну в такій квартирі, не знаючи цього, зіткнеться з неприємними сюрпризами. Хто робить це, знаючи, що може трапитися, приходить з правильним бюджетом і планом.
Цей посібник ґрунтується на десятках ремонтів, які ми виконали в районі Кармен, Русафа, Бенімаклет, Ешампле та інших історичних зонах Валенсії. Це не теорія: це те, що ми дійсно знаходимо на об’єкті.
Фізичні характеристики цих будинків
Валенсійські будинки до 1960 року (і значна частина будинків 1960-х років) мають ряд структурних особливостей, що безпосередньо впливають на те, як робиться ремонт ванної.
Цегляні суцільні стіни: на відміну від порожнистих цегляних перегородок сучасного будівництва, стіни цих будинків виконані зі суцільної цегли або кам’яних блоків. Вони важче пробиваються для прокладки труб, важчі та міцніші. Пробурити суцільну стіну товщиною 30 см для прокладки каналізаційної труби вимагає більше часу і виробляє більше пилу, ніж сучасна перегородка.
Високі стелі (2,80–3,20 м): естетична перевага, яка не впливає на будівельний процес, але збільшує витрати на укладання плитки (більша площа стіни для облицювання).
Загальні стояки з азбоцементу: у багатьох будинках цієї епохи стояки (вертикальні труби, по яких стікають стічні води) виконані з азбоцементу — матеріалу, що може містити азбест. Це критичний момент, який детально розглядається нижче.
Дерев’яні перекриття: у будинках до 1940-50-х років міжповерхове перекриття може складатися з дерев’яних балок із керамічним або гіпсовим заповненням, а не із залізобетонного перекриття, що стало стандартом з 1960-х років. Якщо ванна розташована над дерев’яним перекриттям, його стан необхідно оцінити перед тим, як додавати вагу (нова стяжка, вмурована ванна, великоформатна плитка).
Стара електрична проводка: у багатьох квартирах цієї епохи відсутнє заземлення, є алюмінієві провідники або недостатні перерізи. У ванній, яка потребує окремого ланцюга з диференційними автоматами високої чутливості, це зазвичай означає часткове оновлення проводки.
5 найпоширеніших несподіванок і як з ними впоратися
1. Азбест у трубах або будівельних матеріалах
Азбест широко використовувався в іспанському будівництві до кінця 1980-х років. У ванних кімнатах будинків до 1960-х років він може зустрічатися в:
- Стояках з азбоцементу (найпоширеніше застосування)
- Ізоляції труб
- Стельових панелях у деяких випадках
- Клеї під старою тераццо або лінолеумом
Як визначити: азбоцемент має сіруватий і шорсткий вигляд, відмінний від ПВХ. Якщо стояки виконані з цього матеріалу, слід вважати, що вони можуть містити азбест, і діяти відповідно.
Що робити: Закон 54/2003 і Королівський декрет 396/2006 встановлюють, що видалення матеріалів, що містять азбест, повинна виконувати авторизована компанія зі спеціальним планом роботи. Це не робота для звичайного підрядника з ремонту. Сертифікована компанія з видалення азбесту стягує від 800 до 2500 євро за видалення одного стояка, залежно від розміру та доступності.
Чого НЕ можна робити: втручатися в матеріали, що містять азбест, без авторизованої компанії. Волокна азбесту є канцерогенними, і нормативи в цьому питанні дуже суворі.
2. Свинцеві труби у водопровідній системі
До другої половини XX століття труби для розподілу холодної води всередині житлових будинків виготовлялися зі свинцю. Сьогодні відомо, що свинець, що вимивається у воду, є токсичним, і його використання для трубопроводів заборонено.
У квартирі, збудованій до 1960 року, свинцеві труби у внутрішньому розподілі зустрічаються часто. При ремонті ванної, що передбачає втручання у водопровідну систему (заміна водонагрівача, перенесення точки підключення умивальника, заміна клапанів), сантехнік їх виявить і замінить.
Вартість заміни: заміна всіх внутрішніх розподільних труб квартири (не тільки ванної) на мідні або зшитий поліетилен (PEX) коштує 1500–4000 євро залежно від розміру квартири та доступності.
3. Дерев’яна конструкція під підлогою
Якщо при підйомі підлоги у ванній для встановлення нового душового піддона або зміни зливу робітники виявляють дерев’яні балки, їх стан необхідно оцінити перед продовженням робіт.
Дерево у вологих зонах, як ванна, може бути:
- У доброму стані: якщо ніколи не було значних протікань
- Частково згнилим: якщо в минулому були протікання
- Ураженим термітами або жуком-короїдом: часто у Валенсії в старих будинках
Дерев’яна балка з гниллю або ураженням комахами повинна бути укріплена або замінена перед укладанням нової підлоги. Інакше підлога може просісти.
Вартість: зміцнення або заміна балок у зоні ванної — від 400 до 1500 євро залежно від кількості уражених балок.
4. Ванні кімнати площею 2–3 м²
Ванні кімнати у квартирах до 1960 року у Валенсії часто крихітні за сучасними стандартами. 2,5 м² або 3 м² були нормою в епоху, коли ванна була суто функціональним приміщенням, а не простором для комфорту.
Ремонт такої маленької ванної має свої труднощі:
- Стандартні душові піддони (70×80 або 80×80 см) іноді не вміщуються без перестановки унітазу або умивальника
- Доступ для робітників під час ремонту незручний у такому малому просторі з усіма матеріалами
- Скляні перегородки на замовлення необхідні в таких нестандартних приміщеннях
Наша рекомендація для дуже маленьких ванних: пріоритет функціональності над естетикою. Велике дзеркало, світлі кольори та відсутність дверей (шторка замість перегородки) можуть зробити ванну площею 2,5 м² набагато комфортнішою.
5. Відсутність вентиляційного каналу
Сучасні будинки мають вентиляційний канал (шунт), до якого підключаються квартири для виведення вологого повітря з ванної. У будинках до 1960 року такого каналу немає: вентиляція здійснювалася виключно через вікно.
Якщо при ремонті планується встановлення витяжки у ванній, необхідно вирішити, куди виводитиметься повітря:
- Через наявне вікно (якщо воно виходить назовні): просте рішення з настінним або віконним витяжним вентилятором
- Через стелю по новому каналу до даху: складніші та дорожчі роботи (500–1500 євро)
- Без витяжки: якщо природної вентиляції через вікно достатньо для використання
Додаткові витрати порівняно зі стандартною квартирою
У Reformarte при складанні кошторису на ремонт ванної у квартирі до 1960 року ми систематично застосовуємо резервний коефіцієнт 20–40% понад вартість аналогічного ремонту у стандартній новобудові.
Цей резерв покриває:
- Додатковий час демонтажу суцільних стін
- Ймовірність несподіванок у наявних інженерних системах
- Поводження зі спеціальними відходами при наявності азбесту
- Необхідні адаптації через стан конструкції
Ремонт ванної, який у квартирі 1980-х років коштував би 7000 євро, у квартирі 1950 року може коштувати від 8500 до 9800 євро з вирішенням усіх непередбачених обставин.
Як правильно скласти кошторис із включеними непередбаченими витратами
Головне — не робити тісний базовий кошторис, який потім вийде за рамки. Є два підходи:
Кошторис із статтею непередбачених витрат: кошторис включає явну статтю “непередбачені витрати та резерви” в розмірі 15–25% від загальної суми. Якщо несподіванок немає, ця частина не виставляється. Якщо є — вона покрита без сюрпризів.
Поетапний кошторис: проект кошторисується та виставляється рахунок поетапно, починаючи з демонтажу та розвідувальної фази. Коли точно відомо, що знаходиться під підлогою та всередині стін, фіксується вартість решти робіт.
Райони Валенсії з найбільшою кількістю будинків цієї епохи
Якщо вас цікавить, де у Валенсії зосереджено найбільша кількість будинків до 1960 року з такими характеристиками, ось основні зони:
- Сьютат Велья (Ель Карме, Ла Шерея, Ель Пілар): історичне ядро з будинками кінця XIX — початку XX століття
- Ешампле (особливо центральна частина між Гран В’ями): багато будинків 1920-40-х років
- Історична Русафа (найстаріші вулиці кварталу, на північ від Авеніди Перес Гальдос): суміш будинків першої половини XX ст.
- Патраїш (стара частина): житловий квартал із забудовою 1940-50-х рр.
- Бенімаклет: частина кварталу має будинки 1950-60-х рр. з описаними характеристиками
У цих зонах описані несподіванки є правилом, а не виключенням.
Для запитань щодо вашого конкретного випадку наш калькулятор кошторису дозволяє залишити деталі квартири та запланованого ремонту. Якщо будинок старий і роботи стосуються стояків або спільних елементів, стаття про як зробити ремонт ванної в багатоквартирному будинку містить корисну інформацію про необхідні дозволи. А щоб зрозуміти, що включає правильно складений кошторис, стаття про що включає кошторис ремонту ванної дає повну картину.
