Cada mes ens truca algun propietari amb la mateixa situació: té un pis en lloguer amb una banyera vella que ningú vol, sap que canviant-la per dutxa podria apujar el lloguer o llogar-lo més ràpidament, però no té clar quan ni com fer-ho sense ficar-se en problemes amb el llogater.
Açò és el que els diem.
Necessites el consentiment del llogater?
Sí. Si el pis està llogat i el llogater hi viu, qualsevol obra que supose modificació de l’immoble requereix el seu consentiment, llevat obres de manteniment urgent.
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) distingeix entre:
- Obres de conservació: obligatòries per al propietari, no requereixen consentiment
- Obres de millora: el propietari pot realitzar-les notificant el llogater amb 3 mesos d’antelació. El llogater pot optar per desistir del contracte si l’obra és important.
- Obres de transformació: requereixen acord exprés amb el llogater
La solució pràctica més habitual: fer la reforma quan canvia el llogater. Entre que un llogater se’n va i arriba el següent hi ha un període (normalment 2-4 setmanes) que és el moment ideal. L’obra dura 3-4 dies si no hi ha sorpreses.
L’IVA: el que molta gent no sap
Quan ets propietari i contractes l’obra del teu pis en lloguer, no pots aplicar l’IVA reduït del 10%. L’IVA del 10% en reformes d’habitatge aplica quan la destinació és l’ús particular del destinatari. Si ets el propietari i l’habitatge el tens en lloguer, no és per al teu ús particular. S’aplica 21% d’IVA.
Diferència real en un pressupost de 3.000 € nets:
- 10% IVA = 300 € → Total 3.300 €
- 21% IVA = 630 € → Total 3.630 €
Diferència: 330 € que cal tindre en compte.
ROI: quant puja el lloguer?
A València, la diferència entre un pis amb banyera i el mateix pis amb dutxa moderna sol ser de 30-80 €/mes en el preu de lloguer.
Un pressupost típic de canvi de banyera per dutxa a València: 1.500-3.500 € amb IVA 21%.
Amb una pujada de 50 €/mes:
- Amortització simple: 1.500 € / 50 €/mes = 30 mesos → 2,5 anys
- Amb 3.500 €: 70 mesos → gairebé 6 anys
A més, un pis amb dutxa moderna es lloga més ràpidament. Reduir el temps de buit entre llogaters de 3 setmanes a 1 setmana ja suposa 160-200 € guanyats.
Cas pràctic
Propietari a Patraix (València), pis de 1983, bany amb banyera de plàstic groguejada. Lloguer actual: 750 €/mes. El llogater se’n va al juny.
El que férem:
- Reforma en 4 dies durant el període de buit (primera setmana de juliol)
- Canvi de banyera per zona de dutxa amb desguàs lineal + enrajolat complet de la zona
- Griferia Roca nova
- Mampara fixa de vidre temprat 8 mm
- Cost total: 2.800 € + IVA 21% = 3.388 €
El pis es va llogar en 10 dies a 820 €/mes (+70 €/mes). Amortització: 3.388 / 70 = 48 mesos (4 anys).
Vols un pressupost? Calcula’l ací o consulta com treballem.
Calcula el preu de canviar la teua banyera per dutxa
Preu fix independent de la grandària
