El pis amb caràcter que amaga problemes
Els pisos construïts abans de 1960 a València tenen alguna cosa que els nous no tenen: sostres alts, terres de mosaic hidràulic, escales de pedra, fusteria de fusta massissa. Tenen caràcter.
També tenen canonades de plom, baixants de fibrociment amb possible amiant, forjats de fusta sota el solat del bany i distribucions pensades per a una altra època. Qui reforma el bany d’un d’aquests pisos sense saber-ho s’endú sorpreses. Qui ho fa sabent el que pot trobar, hi va amb pressupost i pla.
Aquesta guia es basa en desenes de reformes que hem fet al Barri del Carme, Russafa, Benimaclet, l’Eixample i altres zones de València amb edificació històrica. No és teoria: és el que ens trobem de veritat.
Característiques físiques d’aquests edificis
Els edificis valencians d’abans de 1960 (i bona part dels dels anys 60) presenten unes característiques estructurals que afecten directament com es fa la reforma del bany.
Murs de maó massís: a diferència dels envans de maó buit de la construcció moderna, els murs d’aquests edificis són de maó massís o de blocs de pedra. Són més difícils de penetrar per passar canonades, més pesants i més resistents. Perforar un mur massís de 30 cm per passar un tub de desguàs requereix més temps i genera més pols que en un envà modern.
Sostres alts (2,80–3,20 m): un avantatge estètic que no afecta l’obra, però sí el cost d’enrajolament, ja que hi ha més superfície de paret per revestir.
Baixants compartits de fibrociment: en molts edificis d’aquesta època, els baixants (les canonades verticals per on baixen les aigües residuals) són de fibrociment, un material que pot contenir amiant. Això és un tema crític que desenvolupem més endavant.
Forjats de fusta: en edificis anteriors als anys 40-50, el forjat entre plantes pot ser de biguetes de fusta amb volta ceràmica o de guix, en lloc del forjat de formigó armat estàndard des dels anys 60. Si el bany és sobre un forjat de fusta, cal avaluar-ne l’estat abans de carregar-hi més pes (nova solera, banyera d’obra, rajola de gran format).
Instal·lació elèctrica antiga: en molts pisos d’aquesta època, la instal·lació elèctrica no té presa de terra, té conductors d’alumini o seccions insuficients. Al bany, que requereix un circuit específic amb diferencials d’alta sensibilitat, això generalment implica actualitzar part de la instal·lació.
Els 5 imprevistos més habituals i com gestionar-los
1. Amiant en canonades o en materials de construcció
L’amiant va ser àmpliament utilitzat en la construcció espanyola fins a finals dels anys 80. En els banys d’edificis anteriors als anys 60, pot aparèixer en:
- Baixants de fibrociment (l’ús més freqüent)
- Revestiments de canonades
- Plaques de sostre en alguns casos
- Cola d’adhesius de terratzo o linòleum antic
Com identificar-lo: el fibrociment té un aspecte grisos i rugós, diferent del PVC. Si els baixants són d’aquest material, cal assumir que poden contenir amiant i actuar en conseqüència.
Què fer: la Llei 54/2003 i el Reial Decret 396/2006 estableixen que la retirada de materials amb amiant l’ha de fer una empresa autoritzada amb un pla de treball específic. No és una feina que pugui fer el reformista convencional. Una empresa certificada per a la retirada d’amiant cobra entre 800 i 2.500 euros per la retirada d’un baixant, depenent de la mida i l’accessibilitat.
El que NO s’ha de fer: actuar sobre els materials amb amiant sense empresa autoritzada. Les fibres d’amiant són cancerigenes i la normativa és molt estricta en aquest punt.
2. Canonades de plom en la instal·lació d’aigua
Fins a la segona meitat del segle XX, les canonades de distribució d’aigua freda dins dels habitatges es feien amb plom. Avui sabem que el plom lixiviat a l’aigua és tòxic i que el seu ús per a canonades està prohibit.
En un pis construït abans de 1960, és freqüent trobar canonades de plom en la distribució interior. En una reforma de bany que impliqui intervenir en la instal·lació d’aigua (canviar el escalfador, moure el punt d’aigua del lavabo, canviar les vàlvules), el llanterner les detectarà i les haurà de substituir.
Cost de substitució: canviar totes les canonades de distribució interiors d’un pis (no només el bany) per canonades de coure o de polietilè reticulat (PEX) té un cost de 1.500–4.000 euros depenent de la mida del pis i l’accessibilitat.
3. Estructura de fusta sota el solat
Si en llevar el solat del bany per instal·lar el nou plat de dutxa o canviar el desguàs, els operaris es troben amb biguetes de fusta, cal avaluar-ne l’estat abans de continuar.
La fusta en zones humides com els banys pot estar:
- En bon estat: si no hi ha hagut humitats importants
- Amb podridura parcial: si hi ha hagut filtracions en el passat
- Amb atac de tèrmits o corc: freqüent a València en edificis antics
Una bigueta de fusta amb podridura o atac d’insectes s’ha de consolidar o substituir abans de col·locar qualsevol solat nou.
Cost: consolidació o substitució de biguetes a la zona del bany, entre 400 i 1.500 euros depenent del nombre de biguetes afectades.
4. Banys de 2-3 m² de superfície
Els banys dels pisos pre-1960 a València sovint són diminuts per als estàndards actuals. 2,5 m² o 3 m² era habitual en una època en què el bany era estrictament funcional, no un espai de confort.
Reformar un bany tan petit té els seus propis reptes:
- Els plats de dutxa estàndard (70×80 o 80×80 cm) de vegades no hi caben sense redistribuir el vàter o el lavabo
- L’accés per als operaris durant l’obra és incòmode en tan poc espai amb tot el material
- Les mampares de vidre a mida són necessàries en espais tan irregulars
La nostra recomanació per a banys molt petits: prioritzar la funcionalitat sobre l’estètica. Un mirall gran, colors clars i l’absència de porta (cortina de dutxa en lloc de mampara) poden fer que un bany de 2,5 m² sigui molt més còmode d’usar.
5. Absència de shunt de ventilació
Els edificis moderns tenen un conducte de ventilació (shunt) al qual es connecten els habitatges per extreure l’aire humit del bany. En edificis d’abans de 1960, aquest conducte no existeix: la ventilació es feia exclusivament per la finestra.
Si en la reforma es vol instal·lar un extractor de bany, cal resoldre on extraurà l’aire:
- A la finestra existent (si dóna a l’exterior): solució senzilla, amb un extractor mural o de finestra
- A través del sostre fins a un conducte nou fins a la coberta: obra més complexa i costosa (500–1.500 euros)
- Sense extractor: si hi ha bona ventilació natural per la finestra, pot ser suficient
Cost addicional respecte a un pis estàndard
A Reformarte, quan pressupostem una reforma de bany en un pis d’abans de 1960, apliquem sistemàticament un increment de contingència del 20-40% sobre el cost d’una reforma equivalent en un pis de construcció estàndard.
Aquest increment cobreix:
- Temps addicional de demolició en murs massissos
- Probabilitat d’imprevistos en instal·lacions
- Gestió de residus especials si hi ha amiant
- Adaptacions necessàries per l’estat de l’estructura
Una reforma de bany que en un pis dels anys 80 costaria 7.000 euros, en un pis de l’any 1950 pot costar entre 8.500 i 9.800 euros amb tots els imprevistos resolts.
Com pressupostar correctament amb imprevistos inclosos
La clau és no fer un pressupost base ajustat que després es dispararà. Hi ha dos enfocaments:
Pressupost amb partida d’imprevistos: el pressupost inclou una línia explícita d‘“imprevistos i contingències” del 15-25% del total. Si no hi ha imprevistos, aquella part no es factura. Si n’hi ha, està coberta sense sorpreses.
Pressupost per fases: es pressuposta i es factura per fases, començant per la demolició i la fase de descobriment. Quan se sap exactament què hi ha sota el solat i dins les parets, es tanca el preu de la resta de l’obra.
Barris de València amb més edificis d’aquesta època
Si busques referències de on concentra València la major quantitat d’edificis pre-1960 amb aquestes característiques, aquestes són les zones:
- Ciutat Vella (El Carme, La Xerea, El Pilar): el nucli històric, amb edificis de finals del XIX i principis del XX
- L’Eixample (especialment la part central, entre les Grans Vies): molts edificis dels anys 20-40
- Russafa històric (els carrers més antics del barri, al nord de l’Avinguda Pérez Galdós): barreja d’edificis de la primera meitat del segle XX
- Patraix (part antiga): zona residencial amb edificació dels anys 40-50
- Benimaclet: part del barri té edificis dels anys 50-60 amb les característiques descrites
En aquestes zones, no és l’excepció sinó la norma trobar els imprevistos que hem descrit.
Per a consultes sobre el teu cas específic, a la nostra calculadora de pressupost pots deixar-nos els detalls del pis i la reforma que tens en ment. Si el pis és antic i hi ha intervenció en baixants o elements comuns, l’article sobre com reformar el bany en una comunitat de veïns té informació rellevant sobre els permisos que pot requerir. I per entendre què inclou un pressupost de reforma ben fet, l’article sobre què inclou un pressupost de reforma de bany et dóna el marc complet.
